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深度分析裝配式裝修產業鏈競爭格局及細分需求拆解

時間:2021-02-03 11:00:09  瀏覽次數:872次  字體大小



 摘要:

1. 政策力度增強疊加人工/成本催化,裝配式裝修正駛入發展快車道將引領行業深度變革。
1) 裝配式裝修具標準化/工業化/裝配化/信息化四大特征,對比傳統裝修具工期短/質量與品質可控/環保/后期維護便捷等多重優勢;
2) 頂層設計日臻完善,《建筑工業化內裝工程技術規程》、《裝配式建筑評價標準》已正式施行,明確規程及打分標準利好推動裝配式裝修發展提速;多省市已出地方細則;預計后續更多細節政策或出臺;
3) 建筑工人成本過去10年已翻倍,人口老齡化/人口紅利消失進一步推動成本加速上行,裝配式裝修節省人工是必然選擇;
4) 生態環保是重要戰略,裝配式裝修預制化+干作業更契合;
5) 裝配式裝修可改善裝飾公司盈利與現金流。
2. 裝配式裝修覆蓋住宅/公寓/醫療等多個場景,我們預測2020-22年市場規模約6431/8138/10326億元。
1) 全裝修是重要趨勢,為裝配式裝修尤其B端地產領域推進提供堅實根基,浙江未來社區/老舊小區改造等亦助發展;
2) 融資好轉背景下2020年是竣工及銷售大年,裝飾將受益;
3) 2019年精裝修面積2.4億㎡占比僅7.7%(按住宅面積為14.3%)同增1倍而2020年要到30%,裝配化裝修占比僅1.4%同增5.5倍;
4) 裝配式建筑風口已至,裝配式裝修可提高裝配化率將充分受益;
5) 裝配式裝修覆蓋住宅/公寓/酒店/辦公/醫療等場景,我們預測2020-22年市場規模約6431/8138/10326億元,CAGR超25%;其中住宅領域2020-22年約3976/5156/6811億元。
3. 裝配式裝修全產業鏈涵蓋地產/家居/家裝等多方參與,亞廈股份/金螳螂/全筑股份/廣田集團等實力強。
1) 裝配式裝修全產業鏈多方參與,裝飾公司是最核心環節,從施工端延伸產業鏈至上游主材跟工業化生產或設計,競爭更具優勢;
2) 認證角度:金螳螂/亞廈股份/東易日盛等是國家裝配式建筑產業基地;亞廈股份亦是國家住宅產業化基地;
3) 主編規范角度:金螳螂/亞廈股份/廣田集團均主編或參編了行業或地方重要規范;
4) 應用角度:亞廈股份已更新至第6代產品,應用成都當代璞譽/鄭州啟迪等多個項目;廣田集團有香格里拉/人才房項目樣板等;金螳螂推進3.0版本研究。
4. 推薦亞廈股份/金螳螂/全筑股份等,受益廣田集團/東易日盛等。
1) 亞廈股份先發優勢明顯,產品已迭代到第6代且應用場景廣泛,目前已有兩條合計35億元產能的生產線在運行,未來將繼續擴張;2019年裝配式裝修訂單近10億元占比7%、收入約1億元占比1%;2020年新簽望與新建產能匹配,訂單/收入占比將顯著提升;
2) 金螳螂在技術前沿性及先導性方面走在行業前列,已完成1.0與2.0版本的樣板工程,正在加速推進3.0版本研究;
3) 全筑股份在全裝修領域實力強且積極推進裝配式內裝研究;
4) 廣田集團已發布“GT 裝配化”產品,體系技術研發水平已處于行業前列。

本文轉載自微信公眾號:中房協內裝委

1. 政策力度增強疊加人工、成本催化,裝配式裝修正駛入發展快車道將引領行業深度變革

1.1. 裝配式裝修具標準化、工業化、裝配化、信息化多重優勢

裝配式裝修亦被稱為工業化裝修,正在引領裝飾行業變革。

1) 根據2019年《裝配式內裝修技術標準(征求意見稿)》的定義,裝配式裝修是以標準化設計、工廠化部品和裝配化施工為主要特征,實現工程品質提升和效率提升的新型裝修模式;

2) 裝配式裝修所使用的部分或全部部品部件均是在工廠生產完成后,運送到施工現場進行標準化組合安裝;

3) 裝配式裝修實現模塊化、信息化、工廠化、裝配化結合,目前隨著頂層設計、地方細節不斷完善,裝配式裝修將引領行業變革。

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裝配式裝修在整體流程上有深度變革,可做到協同設計、穿插施工。

  • 傳統裝修是重人力的行業,重度依賴裝修工人的個人手藝,而且時間周期較長、工藝流程較復雜;如墻面刮膩子的工藝流程為:基層處理——基層修補——刷火堿水溶液——涂粘結劑(汁漿)——刮大白膩子——修補打磨——膩子成活;

  • 裝配式裝修將大大減輕對裝修工人個人手藝的依賴,將多個繁瑣的現場施工流程移至工廠;一般裝配式裝修流程由地面、墻面、頂面、布線體系以及集成廚衛等空間系統組成,通過模塊化的設計、工業化生產,裝配式裝修便只需要集成部品進行安裝;以墻面為例,可通過懸掛式或承插式完成墻面系統安裝,省去刮膩子等復雜流程; 

  • 因此,相對傳統裝修,裝配式裝修可現與建筑、結構、裝修、設備的一體化設計,與結構、裝修、設備安裝等施工工序同步穿插施工;能較好克服傳統裝修后遺癥,有效縮短工時、用工量、降低返修率。

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裝配式裝修具有標準化設計、工業化生產、裝配化施工、信息化協同四大典型特征: 

  • 標準化設計:建筑設計與裝修設計一體化建模,BIM模型協同設計;驗證建筑、設備、管線與裝修零沖突。

  • 工業化生產:產品統一部品化、部品統一型號規格、部品統一設計標準。

  • 裝配化施工:由產業工人現場裝配,通過工廠化管理規范裝配動作和程序。

  • 信息化協同:部品標準化、模塊化、模數化,從測量數據與工廠智造協同,現場進度與工程配送協同。

裝配式裝修相較于傳統裝修具有多重優勢,從設計、生產、裝配、售后維修到再裝修的全流程效率都有較大提升:

  • 速度快。由于大部分傳統需在現場操作的工序已被前移至工廠生產,因此現場所需的作業時間便被大大縮短?,F場只需能夠嚴格執行施工工序的產業工人,效率大幅提高,減少現場施工周期;

  • 質量可控:部品系統集成生產,工業化程度高,能大大降低施工誤差,品質更穩定。且機械化作業,產業化工人安裝,減少人為因素影響,提升施工質量。

  • 施工環境提升:現場拼裝干法作業保證了現場污染的極大降低,無噪聲與灰塵污染。提升施工環境質量的同時,不影響周圍人群生活。

  • 綠色環保:傳統裝修新房氣味重,甲醛含量高。裝配式作業則免去了涂料、溶劑、油漆的使用,從源頭上去除了甲醛、苯、DMF等有害物質。且裝配式裝修原材料以金屬基和水泥基為準,可回收再利用,更節能,更符合國家可持續發展戰略。

  • 后期維護便捷:裝配式裝修可快速拆裝、過程可逆、時間可控、運維成本更低。與傳統裝修模式設計-采購-施工主體多變,售后追責困難相比,更有優勢。

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1.2. 裝配式裝修頂層設計與地方細則逐步完善,裝配式打分標準凸顯重要性

(一)頂層設計包括技術標準、內裝規范等,未來有望進一步完善

《裝配式內裝修技術標準(征求意見稿)》代表裝配式裝修的頂層設計正在逐步完善。2019年3月住建部出臺《裝配式內裝修技術標準(征求意見稿)》,該標準對設計、生產供應、施工安裝、質量驗收、使用維護等做了詳細規定,填補了國內裝配式內裝修領域的標準空缺、從而引導良性發展。目前正式國家標準尚未出臺。

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《建筑工業化內裝工程技術規程》已正式施行。2018年12月,由住建部科技與產業化發展中心聯手亞廈股份共同主編,清華大學參編的中國首部《建筑工業化內裝工程技術規程》正式發布,將于2019年5月1日起正式施行。其內容為裝飾裝修的設計、施工、生產、驗收、使用和維護等方面,提供科學的技術依據、執行標準和系統解決方案,將成為指導建筑工業化工程建設的可靠技術依據。

(二)地方細則有望陸續落地

各省市正積極推進裝配式裝修地方標準、規范的編制,將進一步推動裝配式裝修發展。如北京第一份住宅裝配式裝修地方標準,由北京住建委員會和質量技術監督局聯合發布的《居住建筑室內裝配式裝修工程技術規程》于2018年10月1日起實施,并將從公租房推廣到普通商品房項目。其他省市或有征求意見稿出臺,或有相關細節政策正在推進。我們認為,隨著頂層設計進一步完善、地方規范標準出臺,裝配式裝修將迎來大發展時代。

(三)裝配式打分標準進一步凸顯裝配式裝修重要性,且內裝做到裝配式更利好拉高分值

《裝配式建筑評價標準》出臺進一步明確裝配式裝修的重要性。2017年住建部頒布《裝配式建筑評價標準》,將于2018年2月1日起施行。該標準明確提出“裝配式建筑宜采用裝配化裝修”,并提出裝配式建筑應同時滿足以下要求:1)主體結構部分評分值不低于20分;2)圍護墻和內隔墻部分的評分不低于10分;3)采用全裝修;4)裝配率不低于50%。該標準進一步明確了裝配式裝修的重要性、是裝配式建筑的重要組成。

裝配化率打分也凸顯并非只需要結構做到裝配式,內裝做到裝配式也很重要,且內裝做到裝配式更利好拉高分值。前文提到裝配化率打分,主體結構50分/圍護墻和內隔墻20分/裝修和設備管線30分,裝配化率打分一方面明確內裝權重,另一方面說明采用裝配式裝修可助裝配化率提升(裝修+結構拉滿50分更容易)。

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1.3. 人工、環保兩大催化進一步推動裝配式裝修發展提速

1.3.1. 人工成本逐年提升,倒逼選擇裝配式裝修

國內老齡化加速將削弱人口紅利優勢、推升人力成本。據國家統計局統計,2008-18年國內60歲以上人口的比例從12%攀升至17.9%,2018年末 60歲及以上人數首次超過15歲以下的人數,表明老齡化程度進一步加深。未來20年內國內老年人口仍將持續增長,疊加現代人生育觀念的改變、二孩政策低于預期、老年人平均壽命的延長,使得人口老齡化趨勢無法逆轉,也無法從根本上扭轉人口,紅利日益稀薄的趨勢。

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新生代農民工從事建筑行業比例下降,進一步推升建筑工程的人力成本。一方面,近年來從事建筑業的農民工人數逐年降低,新生代農民工傾向于選擇工作環境更好的行業,對于危險性高、工作條件較差的建筑行業選擇傾向較低,進一步導致了建筑工人的緊缺、人力成本的上漲(建筑工人月收入已從10年前不足2000元上升至超4000元)。另一方面,新生代農民工整體文化程度、技能培訓比例都有大幅提升,加上建筑工藝也更加復雜,工人為建筑工程創造的效益增加,也加速了工資上漲。對于以勞動力密集型為主的傳統建造方式來說,成本上漲趨勢不可避免。

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因此人工成本攀升、建筑工人愈發難招,亦倒逼裝飾行業要實現工業化、裝配式裝修可減少人工、將現場人工分流到工廠,是必然選擇。

1.3.2. 生態環保是國家重要戰略,裝配式裝修更為契合

傳統裝修可產生較多建筑垃圾及環境污染。傳統裝修第一會產生資源浪費,傳統裝修可產生大量建筑垃圾,占全國垃圾總量的40%;第二是環境污染,傳統裝修往往伴隨著有害氣體、噪音、粉塵等污染。且根據歐盟建筑師協會,建筑在整個生命周期中的碳排放、能源及材料消耗、污染物排放占到全社會的40%。

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針對建筑垃圾的政策不斷出臺,將推動裝配式裝修發展。5月8日住建部發布《關于推進建筑垃圾減量化的指導意見》,提出到2025年新建建筑施工現場垃圾排放≤300噸/萬㎡,裝配式≤200噸/萬㎡。此外,上海等省市也出臺了相關政策,要求建筑垃圾減量化。因此將推動開發商選擇可減少建筑垃圾、契合生態環保理念的裝配式裝修模式。

此外,裝配式裝修產生甲醛等有害氣體較少。裝配式裝修實現工廠預制化,一方面采用新材料可減少有害氣體生成,另一方面在工廠生產加工、運輸及現場安裝途中可使得為數不多的有害氣體盡早揮發。而傳統裝修基本是在室內完成,導致有害氣體難以盡快消散。

1.4. 裝配式裝修利好裝飾公司改善盈利及現金流,助力地產公司提高銷房水平及周轉率

對裝飾公司:裝配式裝修利好改善盈利及現金流:

從三方面改善盈利水平:

1) 從單純做家裝施工延伸至上游材料端,將現場較多的濕作業施工環節轉移到前端工業化生產,一方面可把控主材、另一方面全產業鏈議價能力提升;

2) 裝配式裝修工期跟人工更省,裝配式裝修一般工期是4-6個月而傳統裝修需要6-9個月,因此裝配式裝修成本支出及資金循環效率更優;

3) 規?;a、產能利用率提升后盈利水平進一步改善;

從三方面改善現金流:

1) 裝配式裝修與傳統裝修最大的不同是會有預付款,一般約20-30%,這是因為需要購置原材料并加工;產品出廠階段會付到累計約50%;驗收交付階段會付到累計約85-90%;而傳統裝修無預付款、整體付款節奏后置;

2) 裝飾公司實現產業鏈延伸及議價能力提升,要款能力更強;

3) 工期短資金循環效率高。

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對地產公司:裝配式裝修利好提升住宅品質、形成差異化競爭,且可提高銷房水平及周轉率。地產公司尤其是二三線地產公司,對于精裝房的管理能力、售房能力、交房能力會稍弱于一線龍頭,選擇裝配式裝修無論是在提升品質與質量、彌補短板、加快周轉、提升資金循環效率、形成差異化競爭等方面都有很大幫助。

2. 裝配式裝修覆蓋五大建筑場景,我們預測2020-22年市場規模約6431/8138/10326億元

2.1. 全裝修政策為裝配式裝修發展提供堅實土壤

2.1.1. 全裝修是中長期重要趨勢、為裝配式裝修發展提供堅實根基

全裝修房與毛坯房相對應,后者的墻面、地面僅做基礎處理,前者是指裝修一次到位,即是在房屋交付前,所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成,廚房和衛生間的基本設備全部安裝完畢。

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全裝修對消費者、開發商都是利好,因此是中長期重要趨勢:

  • 對開發商:全裝修房提供更有品質的住宅,可提升品牌價值及銷房能力、縮短銷房周期、加快資金周轉;

  • 對消費者:全裝修可避免裝修過程中的二次浪費(據測算,住宅裝修平均1戶產生2噸垃圾,其中85%是可回收再利用的資源),可節省耗時耗力的裝修時間,可降低能耗、物耗等成本,避免“大拆大改”對整體抗震能力的削弱;可有效實現產品的整體價值;此外全裝修對于小區的安靜、安全、整潔提升有著良好的作用;

  • 對政府:成品住宅具有節能環保的特點,因此推進全裝修也是推進綠色住宅的發展要求。同時,全裝修是解決房屋安全隱患的低碳方式,專業化設計和施工有效保證房屋的結構安全、消防安全。

全裝修政策支持力度明顯增強,各省市政策加速落地。

1) 早在1999年國辦即頒發《關于推進住宅產業現代化提高住宅質量的若干意見》;2016年住建廳印發《關于推進住宅全裝修工作的意見》,明確了住宅全裝修的范圍、原則,提出了住宅全裝修的工作目標和任務;

2) 地方政策上,浙江早在2016年出臺《關于加快推進住宅全裝修工作的指導意見》、2020年再出臺《關于進一步做好住宅全裝修工作的補充通知》;上海在《上海市裝配式建筑2016-2020發展規劃》中提出,“十三五”期間外環線以內采用裝配式建筑的新建商品住宅、公租房和廉租房項目100%采用全裝修。

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裝飾龍頭公司在全裝修/精裝修領域實力強。全筑股份、金螳螂、廣田集團等在全裝修/精裝修領域深耕多年、實力較強。全筑股份全裝修收入占比高達80%,具備客戶資源優勢、人員優勢及數據資源優勢,與前20強地產商等建立了緊密的合作關系。金螳螂設計實力位居翹楚,且供應鏈體系、管理體系優勢顯著。廣田集團形成獨具特色的標準化體系和管控模式,開創了與國內眾多大型房地產開發商住宅精裝戰略合作的先河。

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全裝修政策等為裝配式裝修發展提供了堅實根基。1)全裝修契合開發商、消費者等多方面利益是大勢所趨,政策支持力度明顯增強,因此為裝配式裝修發展尤其是在B端地產領域推進提供了堅實根基;2)2019年精裝修面積2.4億㎡占比7.7%(按建筑面積、按住宅面積更高)同增1倍(2020年要到30%),裝配化裝修占比1.4%同增5.5倍;3)根據中國建筑裝飾協會統計,國內平均住宅全裝修比例約10%、一線城市新房約50%,而西方發達國家全裝修比例高達80%,我們認為未來精裝修占比、裝配式裝修占比將進一步明顯提升。

2.1.2. 地產融資環境、地產竣工及銷售均在好轉,將為全裝修發展奠定良好基礎

地產融資環境有顯著好轉。2020年3月后,地產融資環境有明顯好轉,且后期房貸利率仍有小幅下調空間,有望推動房地產銷售端持續改善,房企資金壓力有望進一步緩解。且從拿地端亦可驗證好轉趨勢,據金融時報,1至5月房企土地購置面積降幅較1至4月收窄3.9pct;土地成交價款增長7.1%,增速提高0.2pct。

2019H2房屋竣工面積、商品房銷售面積均提速,未來2年是裝飾大年。

1) 2019H2房屋竣工面積增速從-11.7%回升到3%(累計增速)、商品房銷售面積增速從-1%回升到1.5%;

2) 2020Q1受新冠疫情影響出現大幅下滑,但隨著疫情得到控制、貨幣環境寬松、居民購房需求逐步釋放、房企推盤量充足,整體銷售情況正在好轉;Q2-Q3將繼續好轉;

3) 我們認為,2020-21年房屋竣工、商品房銷售情況將延續好轉,裝飾需求亦將好轉。

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2.1.3. 未來社區、舊改亦將為裝配式裝修發展提供龐大的市場需求

浙江未來社區參考新加坡,有望成為未來城市建設的模板。2019年浙江工作報告首次提出“未來社區”;目前已正式印發《浙江省未來社區建設試點工作方案》,并已著手開展未來社區建設試點申報工作。來社區注重的是品質生活,未來社區是未來現代化城市的細胞,也是未來城市的縮影,其九大場景包括:鄰里場景、教育場景、健康場景、創業場景、建筑場景、交通場景、低碳場景、服務場景、治理場景。

浙江未來社區將推出100個試點形成龐大的建設市場。

  • 據浙江發布、浙江發改,根據試點工作安排,到2021年底將培育建設省級試點100個左右(首批24個試點名單已披露),建立未來社區建設運營的標準體系,形成可復制可推廣的經驗做法,涌現一批未來社區典型案例;2022年開始全面復制推廣,夯實未來城市發展基礎,有力支撐大灣區大花園大都市區建設。

  • 我們假設單個試點有1.5-2億元左右規模,則100個試點將形成150-200億元左右的建設規模;因此在前期,浙江未來社區將為裝配式裝修提供一個龐大的建設市場,在中后期,隨著未來社區向全國復制推廣,市場藍海極廣闊。

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老舊小區改造亦將為裝配式裝修提供龐大的市場需求。2020年兩會提出要新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個。據統計,全國上報的有17萬個存在改造潛力的老舊小區,涉及房屋面積40億平米、1.3億人口,全年改造的存量房套數約700萬套。部分省市已明確老舊小區改造采用裝配式裝修的模式,因此將形成更為龐大的市場需求。

2.2. 裝配式建筑大風已至進一步推動裝配式裝修發展

2.2.1. 政策上在2016-18年已奠定裝配式建筑發展的堅實根基

發展裝配式建筑已上升為國家戰略,2016年至今政策支持力度不斷增強。

  • 2016年國務院《關于大力發展裝配式建筑的指導意見》提出“力爭用10年左右的時間,使裝配式建筑占新建建筑面積的比例達到30%”裝配式建筑占比目標,以及稅收減免、企業優惠等裝配式建筑補貼政策。

  • 2017年住建部《“十三五”裝配式建筑行動方案》提出“到2020年,全國裝配式建筑占新建建筑的比例達到15%以上,其中重點推進地區達到20%以上,積極推進地區達到15%以上,鼓勵推進地區達10%以上”,進一步明確裝配式建筑占比目標等發展規劃。

  • 2017-2018年中央和地方的住建廳明確指出裝配化率的標準以及未來目標;地方積極落實裝配式建筑政策,明確裝配式建筑占比目標和補貼優惠政策。

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2.2.2. 2019年裝配式建筑發展明顯提速,且有兩大重磅政策出臺

2019年國內裝配式建筑推進大幅提速,新開工面積同增45%、近4年年均增長55%。據《2019全國裝配式建筑發展統計報告》,2019年國內新開工裝配式建筑4.2億㎡同比增長45%(近4年年均增長55%),占新建建筑面積的比例約13.4%。其中上海市新開工裝配式建筑面積3444萬㎡、占新建建筑的比例86.4%;北京市1413萬㎡占比26.9%;湖南省1856萬㎡占比26%;浙江省7895萬㎡占比25.1%。江蘇、天津、江西等地裝配式建筑在新建建筑中占比均超過20%。

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2019年在裝配式建筑領域又有兩大重要新變化:一是首次明確提出鼓勵裝配式鋼結構住宅試點并有7省試點,二是裝配式鋼結構住宅技術標準正式推出,因此裝配式鋼結構的優先級明確提升。

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裝配式建筑是建筑行業深化改革的重要方向,其發展熱潮推動了全行業、全社會對裝配式的關注度。一方面我們認為裝配式建筑是建筑業深化改革的重要方向,是將傳統建造方式向工業化進行轉變的重要變革。另一方面裝配式建筑發展熱潮推高了全行業、全社會的關注度,亦是為裝配式裝修發展奠定了堅實基礎。

2.3. 我們預測2020-2022年裝配式裝修市場規模約6431/8138/10326億元,CAGR超25%

裝配式裝修的應用場景非常多元,主要含住宅、公寓、酒店、辦公、醫療康養五大領域,主要集中在多數領域的中高端市場:

  • 住宅:裝配式裝修目前在住宅領域的應用場景主要是B端地產、尤其是B端地產,針對需求可提供標準化+定制化服務,標準構件主要是墻面、地面等(生產部品部件是標準化的、但可依據消費者需求提供多個不同套餐),異形構件主要是吊頂、廚衛等;

  • 公寓:中高端公寓是主流應用場景,低端公寓尤其是1000元/平米以下,由于本身對裝修品質的需求較低,例如僅刷白墻、甚至不需找平,因此裝配式裝修在低端公寓領域競爭力較弱;公寓的標準化比住宅更明顯,尤其是酒店式公寓非常適合裝配式裝修;

  • 酒店:中高端酒店是主流應用場景,同上;酒店的標準化類似公寓;

  • 辦公:辦公場所的標準化亦類似公寓;

  • 醫療康養:包括醫院、療養院、養老機構等。

根據我們預測,2020-22年國內裝配式裝修市場規模分別約為5590-7273/7025-9251/9085-11568億元,取均值(中性假設條件)分別約為6431/8138/10326億元。

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2.3.1. 住宅:我們預測2020-22年裝配式裝修市場空間約3976/5156/6811億元

我們在2月18日70頁深度《技術優化助鋼結構滲透率4倍提升,商業模式升級催翻倍行情》詳細測算過國內新增住房需求,從新增人口購房需求、改善性需求和拆遷導致的住房需求三方面考慮估算未來新增住房需求,2020-22年國內新增住房總需求約13/13.18/13億㎡。

我們預測2020-22年國內住宅領域裝配式裝修市場空間分別約為3976/5156/6811億元(基于中性假設條件):

  • 首先,我們基于實際每年住宅新開工面積針對上述預測新增住房需求進行調整,2014-19年住宅新開工面積增速為6%,我們假設未來3年增速為3-7%;

  • 其次,考慮到政策支持力度明顯增強且精裝修房在住宅領域滲透率2020年要達到30%,我們假設2021-22年分別為35/40%;

  • 第三,裝配式裝修在精裝房中滲透率約18%,考慮到行業變革風口已至,我們假設2020-22年提升為25/27/30%;

  • 第四,裝配式裝修主要應用于中高端住宅領域,我們假設平均成本約1800-2000元/㎡,并假設未來3年有一定比例提升;

  • 第五,我們粗略預測存量房改造情況,根據智研咨詢,2017 年末全國城鎮實有住宅面積為194.5億㎡,按2018-19年實際銷售面積推算2018-19年實有住宅面積,考慮空置房、實際增長等因素推算2020-22年實有住宅面積;按照15-20年翻新周期推算翻新面積;

  • 備注:新增住房與存量住房的裝配式裝修滲透率有較大區別;

  • 根據我們預測,2020-22年國內住宅領域裝配式裝修市場規模分別約為3672-4280/4755-5556/6251-7371億元,取均值(中性假設條件)分別約為3976/5156/6811億元。

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2.3.2. 公寓:我們預測2020-22年裝配式裝修市場空間約1503/1871/2695億元

我們預測2020-22年國內公寓領域裝配式裝修市場空間分別約為1503/1871/2695億元(基于中性假設條件):

  • 首先,據產業信息網統計,國內2017-18年流動人口為2.44/2.41億人,自2014年小幅下降且趨于穩定,我們假設2020-22年繼續保持趨于穩定;假設租賃人口比流動人口維持1:1;

  • 其次,我們主要針對集中式長租公寓進行預測(分布式多數已考慮在住宅領域),國內長租公寓長期租戶滲透率約17%,與美國、日本、德國等國家相比仍有較大差距;我們假設一方面2020-22年保持穩定增長,另一方面考慮集中式長租公寓占比予以一定調減;

  • 第三,假設人均租賃面積約25-35㎡;

  • 第四,假設目前裝配式裝修滲透率50-70%(公寓更標準化、因此滲透率更高),未來將繼續提升;

  • 第五,裝配式裝修主要應用于中高端公寓領域,我們假設平均成本約1500-1800元/㎡;

  • 根據我們預測,2020-22年國內住宅領域裝配式裝修市場規模分別約為1170-1836/1410-2332/1890-3499億元,取均值(中性假設條件)分別約為1503/1871/2695億元。

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2.3.3. 酒店:我們預測2020-22年裝配式裝修市場約459/550/594億元

我們預測2020-22年國內酒店領域裝配式裝修市場空間分別約為459/550/594億元(基于中性假設條件):

  • 首先,據前瞻產業研究等數據統計,截至2017年底,國內三星級、四星級及五星級酒店客房數量分別為214/181/114萬間;未來國內中高端酒店仍有較高發展空間,且參考STR數據,過去6年國內酒店市場供應增速維持在4%-7%,我們假設2020-22年增速為5%;

  • 其次,假設三星級、四星級及五星級酒店客房平均面積分別為30/40/50㎡,裝配式裝修價格分別為1500-2500元/㎡,3500-4500元/㎡和6000-7000元/㎡,且未來幾年有一定程度的提升;

  • 第三,我們粗略預測存量酒店翻新情況,參考中國產業信息網對我國中端酒店發展空間及預測數據;按照10-15年翻新周期推算翻新客房數量,假定翻新價格為新裝修價格的50%;

  • 第四,中高端酒店為裝配式裝修主要市場,滲透率將穩步提升;

  • 根據我們預測,2020-22年國內酒店領域裝配式裝修市場規模分別約為321-596/364-736/423-764億元,取均值(中性假設條件)分別約為459/550/594億元。

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2.3.4. 商業樓宇: 我們預測2020-22年裝配式裝修市場空間約782/913/1049億元

我們預測2020-22年國內商業樓宇領域裝配式裝修市場空間分別約為782/913/1049億元(基于中性假設條件):

  • 首先,據wind數據統計,2014-19年新開工辦公樓面積基本在6000-7000萬㎡,考慮到部分重點城市新建辦公樓市仍處于供過于求的狀態、且城市間分化明顯,我們假設未來三年每年新開工辦公樓面積為2014-19年的平均值;

  • 其次,假設裝配式裝修在商業樓宇的滲透率略高于住宅但低于公寓,未來將繼續提升;

  • 第三,考慮存量改造給予一定上調系數(但滲透率有一定區別);

  • 第四,裝配式裝修主要應用于中高端商業樓宇領域,我們假設平均成本約2000-2500元/㎡(高于住宅),并假設未來3年有一定比例提升;

  • 根據我們預測,2020-22年國內住宅領域裝配式裝修市場規模分別約為683-880/800-1025/921-1176億元,取均值(中性假設條件)分別約為782/913/1049億元。

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2.3.5. 醫療康養:我們預測2020-22年裝配式裝修市場約428/553/704億元

我們預測2020-22年國內醫療康養領域裝配式裝修市場空間分別約為428/553/704億元(基于中性假設條件):

  • 首先,據國家統計局統計,截至2019年,國內醫院達到34354個,每年增速保持在6%左右;2019年全年醫療用地竣工面積為4042萬㎡,考慮到疫情等因素將使得各地政府提升對醫療重視程度,醫療建設領域將迎來快速增長,因此我們假設2020-22年醫療用地面積增速為8/10/10%;

  • 其次,假設醫療康養機構裝修價格為1500-2000元/㎡,且裝修價格在未來幾年有一定程度的提升;

  • 第三,我們假設裝配式裝修滲透率將逐步提升,假設2020-22年滲透率為35/40/45%;

  • 備注:考慮到存量醫院翻新以及康養、養老等機構的裝修需求,對上述預測予以一定調整;

  • 根據我們預測,2020-22年國內醫療康養領域裝配式裝修市場規模分別約為366-489/476-630/609-798億元,取均值(中性假設條件)分別約為428/553/704億元。

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3. 裝配式裝修全產業鏈涵蓋設計、施工到家居等多方參與

3.1. 裝配式裝修全產業鏈價值拆分,地產參股家居、家裝切入裝配式裝修及部品部件

裝配式裝修全產業鏈正蓬勃發展,涵蓋設計、施工、家居等在內的多個行業。

1) 從業主端看,萬科、遠大等已有開發裝配式建筑體系,且采用裝配式建造或裝配式裝修方式可提高整體裝配化率,利好拿地及獲得相應補貼,且裝配式方式縮短施工周期利好加速資金循環、契合高周轉商業模式;

2) 從設計端、施工端看,主要是建筑公司參與較多,如裝飾施工端的亞廈股份,其裝配式裝修產品已可覆蓋主流建筑領域;如結構施工端的精工鋼構、東南網架等,其裝配式鋼結構施工技術位居行業前列;

3) 從部品部件即生產端看,裝飾端的亞廈股份已有35億元產能產線在運轉、未來將繼續擴產能;結構端的鴻路鋼構主要提供鋼結構產品,產能將擴至400萬噸;

4) 從家居端看,如海鷗衛浴可提供整體廚衛系統、歐派家居可提供整體櫥柜等。

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3.1.1. 地產端:碧桂園等參股家居,萬科等研發推廣裝配式內裝體系

部分地產龍頭通過參股家居、或自建家居建材集采平臺、或共建產業園等方式布局家居家裝,如碧桂園參股帝歐家具、蒙娜麗莎、惠達衛浴。2020年4-5月,碧桂園累計出資約15億元參股帝歐家居、蒙娜麗莎、惠達衛浴。其實早在前幾年碧桂園已開始加速整合家居、家裝業務,一方面有助于供應鏈的穩定、產品質量的保障、成本控制等,另一方面有助于打造全產業鏈優勢并切入裝配式裝修的龐大市場。

部分地產龍頭如萬科等積極推進裝配式建筑、裝配式裝修體系研發。

  • 萬科一直致力于升級建造技術體系,推出5+2+X裝配式建造技術體系,據預制建筑網,該體系可總結為“五大體系+適度預制+裝配式裝修+X”,“5”指系統模板、全現澆外墻、裝配式內隔墻、爬架;“2”指適度預制和裝配式裝修,“X”指智能、環保、人文等;

  • 萬科目前亦打造出適用于小戶型公寓的全新健康快裝技術體系,以全干法裝修消除現場濕作業,實現了8天的極致工期;萬科針應用了自主研發無醛產品包體系,包含板材、柜體、建筑及輔材用膠等,裝修全過程甲醛與VOC排放僅為國家標準限值20%,且滿足國際最嚴苛WELL標準限值,實現即裝即住。

備注:萬科8天工期如下:第一天,隔墻系統龍骨安裝;第二天,隔墻系統封板;第三天,管線安裝;第四天,飾面一體墻板安裝;第五天,飾面一體墻板安裝、整體衛浴安裝;第六天,軟膜天花板安裝;第七天,衛浴封外墻板、鎖扣地板;第八天,家具安裝。

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3.1.2. 施工端:裝飾公司積極拓展裝配式裝修施工、且向設計端或部品部件端延伸

裝飾施工不再贅述。建筑施工主要包括裝配式鋼結構及預制PC結構,裝配式鋼結構我們此前在鋼結構系列報告中亦已詳細闡述,下面以遠大住工為例分析預制PC結構。

遠大住工是國內預制PC結構的龍頭,主業包括PC構件制造業務、PC生產設備制造業務及施工總承包業務等。

  • 遠大住工是國內裝配式建筑行業中首家完整運用全流程數字信息化體系,也是首家擁有專屬知識產權的全產業鏈技術體系的企業,提供全球化、規?;?、專業化及智能化的裝配式建筑制造與服務;

  • 根據弗若斯特沙利文數據顯示:按2018年的收益計,遠大住工在中國PC構件制造業務中,占據市場份額的13.0%;在PC設備制造業務中,市場份額達到38.3%,是同時具備PC構件制造和PC生產設備制造能力的全球領先的裝配式建筑服務提供商。

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3.1.3. 家居端:歐派家居等拓展全屋定制,海鷗住工等拓展整體廚衛

部分家居龍頭如歐派家居正朝向全屋定制方向拓展。歐派家居已經逐步從櫥柜向全屋產品延伸,逐漸覆蓋到整體衣柜(歐派全屋定制)、整體衛浴、定制木門、金屬門窗、軟裝、家具配套等整體家居產品。2019年歐派家居的整裝大家居事業部實現接單業績近7億元,截至2019年年末共擁有經銷商275家、開設整裝大家居門店288家。

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如海鷗住工正朝向整體衛浴(亦稱為整裝衛浴)方向拓展。

  • 整裝衛浴是將衛生間整體工業化生產,配套整合,并在施工現場實現快速安裝的商品。采用一體化防水盤或防水盤組合,與壁板、頂板構成整體空間,配套各種功能潔具形成的獨立衛生單元;

  • 整體衛浴可在有限空間內實現洗漱、沐浴、梳妝、如廁等多種功能,統籌考慮防水、給水、排水、光環境、通風、安全、收納以及熱工環境等方面,具質量可靠、防水抗滲、安裝便捷、風格多變等特點;

  • 蘇州有巢氏是海鷗住工的控股子公司,主要生產和銷售整裝衛浴及住宅系統集成產品,專注整裝衛浴15年,最高年產量可達30萬套。有巢氏家居設計研發制造基地位于蘇州,引進日本長府浴槽電鑄型成型機、日本MOTOMAN噴涂/打印機器人、大型SMC模壓成型機等先進生產設備,引進和積累了大量的先進技術及工藝。

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3.1.4. 部品部件端:亞廈股份等拓展裝配式裝修產品即涉及到六個面的部品部件

鴻路鋼構的產品主要是鋼結構構件,也包括PVC板等。鴻路鋼構2019年鋼結構產能約240余萬噸(+50%)、產量約187萬噸(+29.9%),未來將擴至400萬噸。鴻路鋼構鋼結構構件主要應用于鋼結構建筑工程包括公建、民建、工建等領域,包括鋼管、工字型鋼、H型鋼及各類定制化或更復雜的鋼構件。此外,鴻路鋼構還擁有各類板件產能約2000萬㎡。

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亞廈股份的產品主要覆蓋內裝六個面。六個面主要是指吊頂、墻面及地面,亞廈股份目前的產線已覆蓋六個面。亞廈股份將空間分解為為多個功能區域,并將每個區域視為一個相對獨立的功能模塊(如廚房模塊、衛生間模塊等),每個功能模塊由裝修單位提供多套模塊化的布局方案,從而生產出定制化的墻板、吊頂等。目前亞廈股份已有兩條產線合計35億元產能,未來將在華南/華北等核心地區繼續布局。

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裝飾公司是裝配式裝修的最重要最核心環節,主要體現在兩點:

  • 第一,裝配式裝修是建筑主體施工的最后關鍵環節,是消費者拎包入住前的最后核心環節;

  • 第二,裝配式裝修是將前端建材、裝飾端部品部件及櫥柜等進行集成的最重要環節,是對傳統裝修的相對單一化、獨立化施工的變革與改進,因此對現場施工的技術、產業鏈上下游的管理有較高要求。

3.2. 裝飾龍頭公司競爭優勢對比:亞廈股份、金螳螂、廣田集團等裝配式裝修先發優勢明顯

(一)裝飾龍頭公司在裝配式裝修領域技術實力、工程經驗對比

裝飾龍頭公司紛紛切入裝配式裝修領域,目前亞廈股份、金螳螂等先發優勢較顯著。目前亞廈股份先發優勢較為明顯,產品已迭代到第6代且應用場景覆蓋住宅、公寓、寫字樓、酒店、醫院等領域,目前已有兩條合計35億元產能的生產線在運行。金螳螂作為行業龍頭本身在裝飾領域擁有強大的競爭優勢,目前已完成1.0與2.0版本的樣板工程,正在加速推進3.0版本研究。廣田集團亦已發布裝配化產品。

裝飾龍頭公司在裝配式裝修領域的競爭優勢對比:

  • 從國家認證角度看:金螳螂、亞廈股份、東易日盛都是國家裝配式建筑產業基地;亞廈股份同時亦是國家住宅產業化基地;

  • 從主編或參編行業規范角度看:

    1) 亞廈股份主編的《裝配式內裝工程施工質量驗收規范》正式批準發布為浙江省工程建設標準;主編《建筑工業化內裝工程技術規程》(T/CECS 558-2018);

    2) 金螳螂主編中國建筑裝飾協會《住宅裝配式裝修技術規程》、江蘇省《裝配式裝修技術規程》;

    3) 廣田集團參編行業標準《JGJ/T裝配式內裝修技術標準》、地方標準《深圳市居住建筑室內裝配式裝修工程技術規程》以及團體標準《裝配式室內墻面系統技術應用規程》、《裝配式集成墻面國家圖集》和《裝配式裝修工程管理標準》;

  • 從裝配式裝修產品角度看:亞廈股份目前迭代到第6代;金螳螂已完成1.0與2.0版本的樣板工程,正在加速推進3.0版本研究;廣田集團2019 年發布“GT 裝配化”產品;

  • 從裝配式裝修產線角度看:亞廈股份有兩條合計35億元產能的生產線在運行,未來將繼續擴建產能;柯利達裝配式制造產業基地正在建設中;

  • 從裝配式裝修應用情況看:亞廈股份已應用到成都當代璞譽、鄭州啟迪等多個項目;廣田集團有香格里拉盛貿酒店模塊化樣板間、深圳灣科技生態園人才房項目裝配化樣板等;金螳螂亦有樣板間;柯利達有揚州批量住宅裝配式裝修及公共區域裝修項目。

5. 風險提示

政策執行不及預期。裝配式建筑、全裝修、裝配式裝修政策推進或低于預期,如相關政策、規范出臺及落地低于預期等,或將影響裝配式裝修推進。

裝配式裝修推進不及預期。裝配式裝修模式推廣初期,在相關政策規范未充分到位、政策補貼等因素的影響下,或不能對傳統裝修方式形成有力的價格競爭優勢。

傳統裝修方式的桎梏。我國長期以來的低效率、粗放型的建筑建造及裝修方式已形成一定慣性,未來幾年內要扭轉這種“慣性”存在一定難度,或對裝配式裝修的滲透率提升有一定桎梏。


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